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复制“黄石模式”国开行炼金保障房

来源:经济观察网 | 2014-08-28 | 发布:BOB体育娱乐平台之家

经济观察报 记者 胡蓉萍 今年在建的1800万套保障房,资金缺口依然是巨大压力。作为去年支持各类保障房贷款占比最大的国家开发银行,再次高调表示将继续支持保障房建设,该行董事长陈元3月初时强调今年将新增贷款余额1000亿元以支持保障房安居工程建设。

不过,对于这家银行来说如何保障资金有效运转及贷款归还是他们需要警惕的。目前,在湖北黄石,他们通过帮助地方政府成立一个保障房的专用投融资及管理平台的方式尝试降低风险。

黄石模式

国开行与黄石在保障房上的合作可以追溯到2009年。彼时,黄石成为住建部公租房结合棚户区改造推进建设试点城市。

在其推进过程中,国开行与黄石市政府一起探索设计了一套“政府主导+专业公租房平台公司+商业运作”的机制,形成以公租房制度和专业住房保障实施机构为核心的住房保障体系。同时,黄石建立起众邦公司为龙头的投融资运管平台,聚集整合各类政策资源、用市场租金、租补分离、分类补贴,形成“政府主导、政策引导、政策保障与市场运作相结合”的黄石住房保障体制。

众邦公司为黄石市房地产管理局代政府履行出资人职责,独资组建的一家专业从事保障性住房经营和“三改”(棚户区、危旧房、城中村改造)的国有非营利性公司。众邦和其他产业类平台公司或城投公司的不同之处在于,其注册资本1.15亿元,除货币资金外,其他资产大部分为现有及在建的廉租房、公租房和国有公房,在黄石市政府看来,这些资产将随着城市化的进行不断增值。为此,黄石市将棚户区改造安置后腾退的土地及整理改造后的增值收益打包作为资产注入公司。

黄石市房地产管理局局长兼众邦城市住房投资有限公司董事长刘昌猛尤其强调打造资金融通与偿还循环链:“我们始终将维护金融债权安全,形成可靠现金流。”目前,众邦公司的注册资本金增加到2.26亿元,公司总资产8亿元。与此同时,黄石当地共筹集公共租赁住房18730套,其中,开工建设廉租住房9100套,筹集公租房房源7930套,清理和转换廉租住房和国有住房1700套,开工各类棚户区改造16312户。

和其他保障房融资平台不同,众邦公司的经营范围除了建设投资廉租房项目、棚户区、城中村、危旧房改造和公租房,及公租房、廉租房的经营管理,还包括商业房地产项目开发经营、物业服务。“我们推动黄石这个试点,最主要的是要帮助黄石建立一个不仅仅是融资平台的保障房平台公司,它应该具有一定的管理和运作能力,能真正地运作保障房项目。”国开行相关人士表示。

平台优势

黄石模式中的众邦公司是这一思路打造的地市级第一个保障房专用平台公司。国开行发放的第一期金广厦项目贷款6亿元正在投入项目建设,第二期“十二五”期间融资22亿用于保障房建设的可研报告已通过国开行总行审批并获得授信。同时,众邦公司还在与地方商业银行合作,争取贷款6000万元,用于项目建设短期流动资金周转。“当然,我们的贷款只支持黄石市的保障房项目部分,对其平台公司所进行的商业房地产项目开发部分并不在我们支持之列。”上述国开行人士表示。

国开行为之提供的贷款期限长达15年,利率是五年以上同期基准利率,有三年宽限期,宽限期是项目建设期只收利息,不收本金,该项目宽限期原则上不超过三年,建设期只收利息不收本金,前三年偿还利息,第四年开始偿还本金,一年至少偿还两次利息。

类似的试点城市还有江苏常州,国开行相关人士表示:“我们推动这两个地方的试点,不是单纯地给一笔贷款就够了。现有的保障房机制体制,包括它的融资机制、各种制度、规划、目标,都很不完善,保障房应该先明确目标任务,要先规划,做好规划的基础上建立起一套完整的保障房的制度体系,包括保障房的管理办法、分配制度、退出机制,还要有一个保障房的专业的投融资平台,不是那种只是负责借款、只替政府融资的平台。”“相反的是要做实。未来能形成现金的良性循环,通过本身项目的收益,或者通过政府未来给公司的、项目的补贴,形成一个良性循环,最后能够偿还我们贷款。”上述人士表示。

刘昌猛对本报强调未来对国开行贷款的还款来源有五项。一是财政拨款,也就是地方财政筹集的住房保障资金及中央财政拨付的相关住房保障补贴资金;二是廉租住房和公共租赁房的租金收入;三是项目配套建设的服务设施租、售收益,棚户区腾退土地的市场运作收益及其他经营收益;四是一定年限后项目部分廉租房和公共租赁房的按计划配额出售收益;五是通过平台自身优势,进行商业商品房开发产生的收益。

刘昌猛对本报表示:“开发性金融作为一种国家金融,有承担长期大额融资任务,具有贷款期限长、融资成本相对较低、政府信用担保等特点,这种金融形式有利于发挥政府组织协调优势和金融机构的融资优势,是破解保障性住房建设资金难题的有效途径。”

事实也是这样,截至2011年年底,国开行在保障房支持方面的贷款远远领先于其他银行,其贷款余额为2136亿元,占全国同业份额61%。此外,国开行承诺给天津“十二五”期间建设10万套公租房提供420亿贷款,天津的住房保障投资公司作为承担主体来统一借款,这是目前银行业支持保障房单笔规模最大的贷款承诺。

据黄石市市长杨晓波透露,“十二五”期间,国开行将对黄石市保障房项目新增授信45亿元。

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